風聲40: 物件評估

物件評估

物件評估有二個重要工作，一是立地的評估，就是地點的選擇，一是物件本身條件。

(一)立地評估

好地點不一定是人潮多，人潮也不等於是錢潮，人潮多租金勢必較高，因此，最好的地點是別人不要而我們看好的地方。當找到一個覺得不錯的物件時，應如何判斷這物件適不適合呢？

首先，應就其立地特性作一番了解。

雖我們是先了解區域屬性才選擇物件，但是還是得對這立地的特性多做研究，例如該地點是屬於住宅區，但，是高級住宅區、別墅區、公寓還是電梯大樓？商業區是商場、百貨還是夜市？文教區是補教業、小學、中學還是大學？等等，越了解立地特性越能評估物件可用性。

其次，就一次商圈做調查。

商圈調查內容上節已述，不再重覆，但就物件立地的優劣，商圈部分還是有些可以詳加討論的，尤其是目標客人的消費習慣及動線，上下班的動線、用餐的動線、休閒的動線、洽公動線、購物動線等等，尤其是超過八米以上道路，會有不同時段陰陽面的狀況。

另外，該物件的商圈是屬人口流進還是流出型的商圈？假日與非假日是否有差異性，都需考慮。

其三，對物件所處的道路及停車狀況做評估

1、物件前道路是多少公尺？

2、物件前道路是幾線道？

3、面對主要道路為過境道路？生活道路？商流道路？物流道路？還是舊市街道路？

4、有公車站牌嗎？還是捷運？或有其他大眾運輸？

5、有紅綠燈、斑馬線、天橋或地下道嗎？

6、物件前道路有灣道嗎？內灣還是外灣？有無上下坡？

7、有免費停車場嗎？有公有停車場嗎？還是自有停車場？有無機車停放區？

其四、評估物件前交通流量

其實就是評估流動客接近性，目標客人會因為店鋪的魅力而特地來消費，流動客人卻是創造新客的重要來源，因此針對不同時段、不同交通工具的流動客人特性調查也是物件評估重要一環。

(二)物件條件

每個行業有每個行業對物件的需求與限制，例如美容業面寬4米8到5米4的物件不適合，因為這個範圍內設計一個房間加走道太寬，設計二個房間空間又不夠。所以，物件本身的條件也是因設計的業態有差異，然而，通則上物件要調查與要注意的項目歸納如下表：

物件調查項目
物件現況	建築格局	租賃條件	建築設施狀況 (有無下列設施)
1、建築結構	1、權狀面積	1、租金	1、電力供應
2、地目區分	2、可使用面積	2、押金	2、變電器
3、已有之營業登記	3、營業部分違建	3、簽約年限	3、供水系統
4、目前或前次營業類別	4、地坪高低	4、租金調漲條件	4、排水系統
5、建築年齡	5、內部房形	5、施工寬限期	5、天然瓦斯
6、建築總樓高	6、招牌可視度		6、汙水設備
7、使用樓層	7、樓梯位置		7、通風口
	8、門面寬度		8、消防設備
	9、店面高度		9、冷氣主機位置
其他注意事項 1、是否受到都市計畫或道路計畫影響？ 2、是否有設定抵押或質權？ 3、是否有被查封記錄或有可能被查封？