商圈調查

商圈調查

開店的立地(location)是決定籌備成敗的最重要關鍵，所以決定創業的業種、業態後應先就想開的商圈進行調查，才能決定立地。不過，商圈並不是地理名詞，商圈選定並不是用圓規在地圖畫圈圈這麼簡單。商圈不等同腹地，商圈是「有可能來店消費的一群人，其所生活之範圍」。所謂「生活」可能是居住、可能是通商、可能是通勤、可能是通學、可能是家在附近而人在外地、也可能只是路過而已。所以商圈是人的群聚，畫出的圖形不太可能像正圓，倒像不規則的變形蟲，這個比喻很好，因為商圈會隨時間而改變，甚至有的商圈會沒落死亡。而商圈範圍的大小是依規畫者主觀設定，現代人較不耐煩，一般是用五分鐘到店的距離來設定，而依來店的交通方式不同分成：

1、步行商圈--走路五分鐘能到的範圍。

2、機車商圈--騎機車五分鐘能到的範圍。

3、大眾捷運商圈--坐大眾捷運系統五分鐘能到的範圍。

4、車行商圈--自行開車或坐計程車五分鐘能到的範圍。

而依目標客人群聚度來分：

1、 一次商圈--55～75%目標客群聚的區域。

2、 二次商圈--15～25%目標客群聚的區域。

3、 邊緣商圈--其他少數可能來店消費者所在的範圍。

另外，依商圈形成的方式可以分成：

1、 自然商圈--商圈形成取決於顧客的行為，有時會受限於自然環境，非人為設定，自然形成的顧客分布範圍。

2、 戰略商圈--因考慮經營效率及行銷目的，依規畫者的策略所制定的商圈。

商圈調查的目的有二個，一個是評估想開的店鋪適不適合這個商圈，有沒有符合的目標客人層群聚，一個是調查商圈中最重要的客人可不可以成為我們的目標客人，要如何修正我們想開的店鋪才能吸引他們。因此，商圈調查分兩類，一個是商圈內消費者調查，一個是針對商圈內有關業態的深度調查。

商圈調查的實務工作歸納如下：

(一)商圈設定

商圈設定是由大範圍總體先分析，再鎖定範圍，在範圍中尋找到可能開店的地點後，才進行調查。

首先應準備一張想開店所在的區域地圖，將住宅區、商業區、辦公區、文教區、工業區、娛樂休閒區、公家機關區、住商混和區、住辦混和區、商辦混和區、住商辦學公混和區等等，依顏色劃分區塊。如此就可以知道區域人潮的流向及區域總體特性。

然後依足夠的消費人口數鎖定幾個可能的商圈進行評估及尋找物件。

(二)區域特性調查

區域特性調查重點如下：

1、區域的歷史文化及民俗習慣，例如客家村、眷村、山地鄉等等。

2、氣候，例如雨天天數、日照方向、氣溫、風向等等。

3、主要產業概況，農、魚、工、商等等各種產業狀況。

4、商業阻隔因素，例如山、川、橋梁、大型建設、鐵道、道路等等會形成阻隔的天然或人為的障礙。

5、都市計畫，例如未來之公共設施、商業或住宅的未來建設計畫。

6、人口資料，例如家庭數、人口數、勞工市場條件。

(三)消費者特性調查

就設定的目標客人做調查，最主要是消費習性調查。這與所規劃的業態有關，例如餐飲業的重點如下：

1、年齡構成，小孩、青年、成人及老人比例如何。

2、家庭類型，單身、小家庭、大家庭還是頂客族？

3、就業構成，職業別(農、工、魚、牧、加工、餐飲、流通、軍、公、教、運輸、金融、仲介還是自由業等等)

4、所得水準。

5、居住型態，自有還是租賃。

6、飲食口味，酸、甜、辣、鹹等等。

7、最常去聚餐、聚會下午茶或外食的場所。

8、聚餐的原因、頻次、金額、時刻。

9、消費動向，食衣住行各類消費習慣，尤其外食習慣。

高級	普通	差
1、名牌 2、重包裝非實質 3、重附加價值 4、奢侈品	1、實用 2、價值與價格平衡	1、能用 2、生活需求品 3、價格取向 4、劣等品

(四)相關店鋪調查

籌備的過程中，規劃的店畢竟是虛擬的，雖期待但是沒人有百分百的把握，因此，商圈中的實體店鋪調查便可實際體會競爭者實力與商圈目標客層的部分習慣，這也可供未來營運或行銷參考。

1. 競爭店--凡目標客人設定與我們重疊而商品規劃也與我們相似的店就是我們的競爭店。例如麥當勞可能是早餐店的競爭店。

2. 互補店--凡目標客人設定與我們重疊而商品規劃也與我們互補的店就是我們的互補店。例如賣家電的互補店有錄影帶出租店、婚紗禮服、喜餅店、房仲業等等。

從字義上店鋪很容易區分敵友，但是，商圈是活的，店鋪變化更是快速，如果經營反應不夠快可能會造成危機，例如便利商店原本是便當店的互補店，一邊買便當一邊買飲料，但是當7-11開賣起便宜的國民便當後，便利商店竟成便當店的頭號競爭店。

調查項目因業態不同而有差異，以咖啡店為例：

1、位置--該店鋪所在，與目標客人的生活動線之關係如何。

2、定位--主要經營策略與趨勢。

3、營業狀況--損益概況評估以及來客數、平均客單價預估。

4、現場管理—現場氣氛掌握與Q(quality)品質、S(service)服務、C(clean)清潔、V(value)附加價值的評價。

5、物件條件--坪數、客席數、營運動線、停車位等等。

6、商品--主力商品、策略商品、價格、毛利、原物料、製作流程、包裝、平均客單量。

(五)集客地調查

所謂集客地是商圈內目標客人較易群聚的場所，例如市場、電影院、百貨、銀行、車站、廟宇、教堂、港口等等，調查集客地有助於了解商圈內流動客的需求及習慣，這對未來營運與行銷也有重要意義。調查項目有：

1、流量規模。

2、時段流量。

3、流動顧客特性分析。

4、人潮動線。